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中國(guó)物業新聞網訊：
物業費漲價、綁定停車位催繳……在(zài)業主和(hé / huò)物業公司之(zhī)間，糾紛時(shí)有發生。
在(zài)不(bù)交物業費就(jiù)惡意斷水、斷電的(de)催繳方式被遏制後，一(yī / yì ／yí)種停車費與物業費“捆綁”收取的(de)新招數開始出(chū)現，這(zhè)一(yī / yì ／yí)做法是(shì)否合規合法？業主該如何維護自身利益？不(bù)滿物業服務，業主是(shì)否有權選擇新物業？
新物業漲費50% 物業費定價誰說(shuō)了(le／liǎo)算？
“從800元跳漲到(dào)1200元，好像隻用了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)月。”家住北京豐台區的(de)小姜向記者描述自家物業費的(de)變化，新物業公司入駐後，除提高了(le／liǎo)物業費，未曾感受到(dào)服務的(de)改善。
小姜所住小區建于(yú)1994年，由于(yú)年代較早，起始征收的(de)物業費較如今市場行情來(lái)說(shuō)确實偏低，因此，像這(zhè)樣的(de)“老小區”就(jiù)有了(le／liǎo)漲費苗頭。
物業費上(shàng)漲，業主能不(bù)能拒交？小姜不(bù)是(shì)沒有想過反抗，可物業公司隔三差五就(jiù)打電話催促，一(yī / yì ／yí)直不(bù)交又怕上(shàng)了(le／liǎo)他(tā)們的(de)“黑名單”，“沒享受到(dào)服務就(jiù)罷了(le／liǎo)，别因爲(wéi / wèi)這(zhè)點錢，再給家裏添麻煩。”
“不(bù)堪其擾的(de)我們，最終還是(shì)會妥協的(de)。”小姜道(dào)出(chū)了(le／liǎo)很多業主的(de)心聲。
作爲(wéi / wèi)購房初期訂立的(de)物業合同，物業公司能否擅自修改條款？提高物業費是(shì)否要(yào / yāo)征得多數業主同意？又有着怎樣的(de)流程規範？
“物業費漲價須‘雙過半’業主同意，即小區要(yào / yāo)有超過一(yī / yì ／yí)半住戶(以(yǐ)戶爲(wéi / wèi)單位)同意漲價，而(ér)且同意的(de)住戶所占面積超過一(yī / yì ／yí)半。”北京市兩高律師事務所副主任賀榮斌向記者介紹了(le／liǎo)相關流程，物業公司拟上(shàng)調管理費，需根據經營狀況核算後公告小區業主，征得業主大(dà)會（召開會議或者書面形式）同意後，将漲價方案上(shàng)報至相關部門備案，物價部門進行最終核定。
北京律師張新年持有相同觀點，“物業公司單方公示或通知漲價對業主沒有約束力，收費調整無需重新簽訂合同，可以(yǐ)變更或補充合同條款”。
停車費“捆綁”物業費 做法是(shì)否違規？
社區服務涉及的(de)收費，遠不(bù)止物業費一(yī / yì ／yí)項。随着近年私家車數量的(de)猛增，小區停車位變得愈發緊俏，停車費自然成了(le／liǎo)部分物業公司逐利的(de)新途徑。
今年8月，北京大(dà)興區某小區物業公司就(jiù)曾臨時(shí)變更車位月租金，由每月260元擡高至300元，一(yī / yì ／yí)時(shí)激起衆多業主的(de)不(bù)滿。
“停車費漲價完全沒有理由，物業公司突然貼出(chū)漲價通知。”業主胡楊至今憤憤不(bù)平，後來(lái)有業主向12345熱線投訴，物業公司才将停車費調了(le／liǎo)回來(lái)。
根據《物業服務收費管理辦法》規定，物業管理企業根據業主的(de)委托提供物業服務合同約定以(yǐ)外的(de)服務，服務收費由雙方約定。據悉，北京地(dì / de)區已放開對小區内停車場的(de)政府定價管理，實行市場調節價，這(zhè)被部分業主看作停車費上(shàng)漲的(de)導火索。
記者加入該小區業主群采訪發現，停車費漲價還不(bù)是(shì)最大(dà)的(de)矛盾點，與物業費的(de)“捆綁”收取，更讓業主們頭疼。
另一(yī / yì ／yí)位業主道(dào)出(chū)了(le／liǎo)其中玄機：如果你想租小區内的(de)車位、交停車費，就(jiù)必須同時(shí)交納物業費，而(ér)且都是(shì)全年的(de)，之(zhī)前也(yě)不(bù)能有拖欠的(de)費用，“我相信大(dà)部分業主不(bù)是(shì)不(bù)想交物業費，但物業的(de)服務和(hé / huò)這(zhè)種威脅的(de)态度，讓人(rén)無法接受。”
“兩種錢款屬于(yú)不(bù)同的(de)性質，二者不(bù)能捆綁收取。”賀榮斌明确指出(chū)，根據《物權法》及相關法律規定，小區内規劃的(de)車位應當先滿足業主需要(yào / yāo)，物業公司不(bù)應當将“繳納物業費”與“租賃車位”兩者捆綁，以(yǐ)限制車主使用小區内的(de)規劃車位。
記者注意到(dào)，在(zài)雙方簽訂的(de)車位租賃合同中，物業公司作爲(wéi / wèi)甲方，權利義務過于(yú)簡單，相關責任并未得到(dào)有效約束；而(ér)乙方業主卻被要(yào / yāo)求，“車位使用期限内，自行負責待停車輛的(de)安全，如發生任何損壞或者丢失，由乙方自行承擔，與甲方無關”。
這(zhè)份被業主視爲(wéi / wèi)“免責聲明”的(de)合同有效嗎？“要(yào / yāo)看合同是(shì)否有失公平性原則，如果雙方權責不(bù)平等，合同本身就(jiù)沒有法律效益。”北京市兩高律師事務所執業律師黃村夫稱。
針對停車期間發生的(de)車輛損害，物業是(shì)否要(yào / yāo)承擔責任，賀榮斌認爲(wéi / wèi)這(zhè)取決于(yú)三方面因素：首先要(yào / yāo)參考合同約定和(hé / huò)是(shì)否存在(zài)保管關系，如果雙方對車輛保管沒有特别約定，物業公司對車輛的(de)管理屬于(yú)管理車輛的(de)行駛和(hé / huò)停放，實爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種場地(dì / de)管理，而(ér)非保管關系，物管單位不(bù)應當承擔車輛損壞或失竊的(de)責任；同時(shí)，還要(yào / yāo)看物業公司是(shì)否盡到(dào)相應的(de)管理義務。
酬金制or包幹制 藏着哪些小心機？
與上(shàng)述小區物業費與停車位捆綁不(bù)同，北京青年路附近的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)社區業主艾女士則向記者反映了(le／liǎo)讓其不(bù)解的(de)“新情況”：新物業公司入駐後，将原有物業公司施行的(de)酬金制更改爲(wéi / wèi)包幹制。
此舉是(shì)否會影響業主利益？接受記者采訪的(de)多位律師均表示，“酬金制更能保障業主利益，對業委會的(de)要(yào / yāo)求也(yě)更高”。
張新年表示，酬金制是(shì)從物業費中按約定比例或數額提取酬金支付給物業公司，其餘部分屬于(yú)物業公司代管，有利于(yú)業主對物業行使監督權；而(ér)在(zài)包幹制中，企業收入固定，要(yào / yāo)想獲得更多利潤，隻能降低成本，其直接後果可能就(jiù)是(shì)服務質量不(bù)及約定标準。
在(zài)上(shàng)述幾個(gè)小區的(de)物業糾紛案例中，不(bù)少業主深感投訴無門，解決糾紛還有哪些辦法？
“撥打12345熱線，可對物業收費、合同、資金管理等問題進行實名投訴；若進一(yī / yì ／yí)步協商無果，業主可向住建、物價等主管部門申請行政調查，或者通過司法程序解決。”張新年稱。
糾紛難以(yǐ)化解 業主如何才能解聘物業公司？
由于(yú)糾紛難以(yǐ)化解，胡楊所在(zài)小區部分業主還發起成立一(yī / yì ／yí)個(gè)工作組，正在(zài)征集超過20%的(de)小區業主簽字，以(yǐ)實現更換物業公司的(de)目的(de)。
換物業，真有這(zhè)麽簡單？記者查找2010年10月起施行的(de)《北京市物業管理辦法》得知，選聘、解聘物業服務企業或者不(bù)再接受物業服務企業的(de)服務，應當經專有部分占建築物總面積過半數的(de)業主且占總人(rén)數過半數的(de)業主同意。
可見，20%的(de)業主簽字肯定是(shì)不(bù)夠，即使湊夠，也(yě)未必能順利更換物業公司。
“原有物業準備撤走，一(yī / yì ／yí)幫業主便開始在(zài)群裏讨論，如何票選出(chū)新的(de)物業公司。”幾月前，家住北京青年路附近某小區的(de)艾女士也(yě)曾面臨類似情境，對社區事務頗有熱情的(de)她，還曾組織鄰居們票選新的(de)物業公司。
據了(le／liǎo)解，該小區物業費爲(wéi / wèi)每平方米4.95元/月，100平方米住房要(yào / yāo)每年交納将近6000元的(de)物業費。
高額物業費的(de)背後，卻是(shì)業主們的(de)維權難。“我們要(yào / yāo)求票選新物業公司的(de)倡議書，雖然有幾百名業主簽字，但并未發揮效用，業委會組建至今都沒有結果。”講起這(zhè)段經曆，艾女士覺得不(bù)可思議，她沒有想到(dào)新物業來(lái)的(de)這(zhè)麽突然，且資質平平。
業主之(zhī)間難以(yǐ)形成合力，被張新年看作這(zhè)一(yī / yì ／yí)問題的(de)關鍵。他(tā)說(shuō)，其實業主們可以(yǐ)行使共同管理權利，通過選舉業委會或更換業委會成員、完善業主大(dà)會議事規則和(hé / huò)管理規約等方式，确保業委會更能尊重和(hé / huò)代表社情民意。
業委會“真空” 業主是(shì)最大(dà)受害者
面對與物業公司的(de)矛盾，業主間難免也(yě)會有意見不(bù)一(yī / yì ／yí)、操作難同步的(de)情況出(chū)現，此時(shí)，就(jiù)需要(yào / yāo)一(yī / yì ／yí)個(gè)組織來(lái)代多數人(rén)行使權利，與物業公司進行有效協商。
業委會正是(shì)要(yào / yāo)扮演這(zhè)一(yī / yì ／yí)角色。《物業管理條例》規定，業主委員會應當與業主大(dà)會選聘的(de)物業服務企業訂立書面的(de)物業服務合同。 而(ér)在(zài)現實中，業委會的(de)處境卻非常尴尬。賀榮斌坦言，基于(yú)多種原因，業委會的(de)協調作用無法有效發揮，在(zài)物業管理領域中就(jiù)失去了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)最大(dà)的(de)主體，物管中的(de)各種法律關系就(jiù)會因缺乏牽制而(ér)失去平衡，甚至會發生傾斜、扭曲、混亂。
“首當其沖的(de)受害者當然是(shì)業主，但最後，所有參與物業管理的(de)方面都難以(yǐ)幸免，對于(yú)物業管理的(de)健康發展非常不(bù)利。”賀榮斌說(shuō)。
至今，艾女士所在(zài)小區依然沒有成立業委會，“不(bù)抱希望了(le／liǎo)，即使成立也(yě)未必能怎樣”。
探究業委會主體“缺失”的(de)原因，賀榮斌坦言，首先是(shì)公開和(hé / huò)透明性還不(bù)夠，直接導緻缺乏群衆支持和(hé / huò)信任；業委會成員難以(yǐ)保持熱情和(hé / huò)運作缺乏專業性、執行性，是(shì)制約其發展的(de)另一(yī / yì ／yí)個(gè)原因；同時(shí)，業委會決議的(de)科學性也(yě)有待商榷，法律賦予了(le／liǎo)業委會在(zài)很多事項上(shàng)的(de)直接決定權，然而(ér)無法有效監督、個(gè)人(rén)好惡影響決策等問題普遍存在(zài)。（應受訪者要(yào / yāo)求，文中部分人(rén)物均爲(wéi / wèi)化名）（綜合）